용산 개발 7년 용산 개발의 끝은....

[J report] 용산의 7인, 욕망의 7년, 그 끝은 …

중앙일보 | 2013.05.07 00:25

개발 주역으로 본 용산 국제업무지구 사업 흥망성쇠

추정 사업비가 31조원에 달하는 서울 용산 국제업무지구 개발 사업이 청산 절차를 밟고 있다. 최종 파산에 이르지는 않았지만 사업 시행사인 드림허브PFV(이하 드림허브)의 1대 주주인 코레일(옛 한국철도공사)은 이미 사업 백지화를 선언했다. 사실상 사업이 무산된 것이다. 이제 남은 건 투자한 30개 출자사 간 물고 물리는 소송전밖에 없어 보인다. 용산 개발사업은 참여한 업체가 많고 사업 규모가 워낙 크다 보니 출자사 간 불협화음이 끊이지 않았다. 결국 첫 삽도 못 뜨고 내홍에 주저앉고 말았다. 7인의 주역들을 조명하면서 시작부터 청산까지 7년여간 펼쳐진 용산사업 드라마를 들여다봤다.

용산사업은 사실상 2005년 1월 1일 코레일이 출범하면서 시작됐다. 당시 노무현 정부는 코레일을 출범시키면서 코레일에 4조5000억원의 고속철도 부채를 안겼다. 대신 용산 철도정비창 부지(37만2000㎡)를 줬다. 땅을 팔아 빚을 갚으라는 얘기였다. 하지만 이철 코레일 사장은 단순히 땅만 팔 게 아니라 직접 개발하기로 마음먹었다. 용산을 계기로 직접 크고 작은 역세권개발을 통해 철도 운영 손실을 메울 수 있다고 판단했다. '철도의 나라'로 불리는 일본이 모델이 됐다. 일본철도그룹(JR그룹) 역시 호텔·민자역사 등 부동산 개발 사업으로 수익을 올리고 있다. 마침 당시 국내 부동산 경기가 좋았던 때라 그의 그런 생각이 무리는 아니었다. 이철 사장은 2006년 12월 코레일이 지분을 갖고 사업에 참여하는 철도정비창 개발을 공식화하고 민간 사업자 공모에 나섰다.

그런데 오세훈 서울시장이 발끈하고 나섰다. 그는 철도정비창만 개발하면 철도정비창과 한강 사이에 낀 서부이촌동 10만8900㎡(2200여 가구)가 고립된다며 서부이촌동과의 통합 개발을 주장했다. 이철 사장 입장에서도 반대할 이유가 없었다. 재개발이 붐을 이룰 때였고, 통합 개발하면 가치가 높아져 땅값을 더 받을 수 있어서다. 결국 2007년 8월 오 시장과 이철 사장은 통합 개발을 공식 발표했다. 통합 개발로 추정 사업비도 26조원에서 31조원으로 불어났다. 그 뒤 오 시장은 서부이촌동 주민을 대상으로 사업 찬반 투표를 시작했다. 최종 주민 찬성률은 57.1%였다. 오 시장 측은 당시 서울시가 서부이촌동을 강제로 통합 개발하려 했다는 지적에 대해 오해라고 주장한다. 하지만 돌이켜보면 오 시장이 통합 개발에 나서면서 사업을 더욱 어렵게 만들었다는 지적이 나온다.

통합 개발을 결정한 코레일은 2007년 12월 삼성물산 컨소시엄과 사업협약을 체결하고 사업을 본격화했다. 삼성물산은 시행사인 드림허브 지분(6%) 외에도 드림허브의 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발㈜ 지분 45.1%를 확보해 AMC를 장악했다. 드림허브는 의결만 하고 설계·분양 등 실질적 개발은 AMC가 맡는 구조로, 삼성물산이 개발 사업 전반을 주도한 것이다. 부동산 개발 경험이 가장 많은 삼성물산이 AMC를 맡는 건 어쩌면 당연한 일이었다. 그러나 코레일과 전략·재무적 출자사가 건설 출자사의 지급보증을 통한 사업비 마련을 요구하면서 이견이 발생했다. 그러자 2010년 8월 31일 삼성물산 대표 정연주 부회장은 AMC 지분을 전량 내놓기로 결정한다. 그 이면에는 수익성 악화 등으로 사업을 주도해 봐야 좋을 게 없다는 판단도 작용했다. 삼성물산 관계자는 “용산 사업의 핵심은 수익성이어서 전면에 나서기에는 부담이 컸다”고 말했다.

삼성물산이 AMC에서 손을 뗀 뒤에도 사업비 마련은 여전히 어려웠다. 이철 사장의 뒤를 이어 2009년 초 취임한 허준영 코레일 사장은 다급해졌다. 삼성물산까지 후퇴한 마당에 이대로 사업이 망가지면 자신에게 비난의 화살이 쏟아질 게 뻔한 상황. 그보다 더 큰 문제는 코레일이 적자 기업에서 탈피할 기회를 잃게 된다는 것이었다. 허 사장은 2011년 7월 민간 출자사가 4000억원 증자에 동의하는 조건으로 랜드마크빌딩 계약금 지급(8300여억원)과 토지대금 납부유예 등을 약속했다. 법적 테두리 안에서 양보할 수 있는 것들은 대부분 양보하며 사업 정상화에 대한 강한 의지를 나타냈다. 이에 사업은 다시 재개됐다. 하지만 허 사장이 정치적 행보를 위해 너무 많은 것을 양보했다는 지적도 있다.

드림허브는 지급보증이 안 먹히자 새로운 방식으로 사업비 구하기에 나섰다. 2010년 10월 박해춘 전 국민연금관리공단 이사장을 AMC 회장으로 영입한 것도 그래서였다. 금융계 '스타'인 박 회장을 앞세워 중동·중국 등지의 해외자본을 유치하겠다는 계획이었다. 그런데 박 회장은 이렇다 할 성과 없이 지난달 2일 물러났다. 박 회장은 “착공 승인도 안 난 건물로 어떻게 투자 유치를 하느냐”고 반문했다. 능력이 없어서가 아니라 현재 용산 사업 여건상 실적을 낼 수 없다는 것이다. 그는 “중동·중국 등지에서 10조원대의 투자 의향을 밝혔지만 착공이 안 된 상태여서 실제로 돈이 들어오지는 않았다”며 “이 돈은 착공만 한다면 바로 가져올 수 있는 돈”이라고 주장했다. 실적은 없지만 성과가 없지는 않았다는 얘기다.

삼성물산에 이어 AMC 경영권을 쥐고 사업을 이끈 김기병 롯데관광개발 회장의 바람은 컸다. 그는 사업에 참여하면서부터 용산을 동북아의 새로운 관광 중심지로 만들겠다는 포부를 가졌다. 민간 출자사를 이끌어 2011년 정상화 방안을 유도하기도 했다. 그러나 2012년 초 정창영 코레일 사장이 취임하면서 김 회장의 계획이 틀어지기 시작했다. 사업성과 사업방식을 두고 정 사장과 사사건건 대립했다. 김 회장은 사업성이나 사업방식에서 전혀 문제가 없다고 봤지만 정 사장과의 대치는 코레일과 민간 출자사 간 불신만 키웠고, 이 과정에서 사업 능력도 없으면서 기득권을 놓지 않으려 한다는 비판을 받기도 했다. 김 회장은 드림허브의 디폴트(채무불이행) 직전 정창영 사장을 만나 AMC 경영권 반납 등 기득권을 버리겠다고 했지만 파국을 막지 못했다.

정창영 코레일 사장은 전임 사장이 민간 출자사에 약속한 정상화 방안이 탐탁지 않았다. 코레일만 너무 많은 것을 양보했다고 봤다. 사업성과 사업 방식에 대해서도 정 사장은 비관적이었다. 사업을 큰 틀에서 다시 시작하지 않으면 코레일이 위험에 빠질 수도 있다고 판단했다. 서부이촌동을 분리 개발하고(단계 개발), 모든 출자사가 위험을 나누는 자본금 증자 방식으로 사업비를 마련해야 한다고 주장한 것도 이때부터다. 민간 출자사는 기존 합의와 약속을 깨는 것이라면서 즉각 반발했다. 정 사장은 용산 사업의 부실이 철도 운영 부실로 이어지는 것을 보고 있을 수 없다고 생각한다. 민간 출자사가 단계 개발 등을 받아들이지 않으면 지금 청산하는 게 코레일의 손해를 줄이 는 것이라고 본다. 그럼에도 코레일 내부에서조차 사업 청산으로 재정난에 빠질 것이라는 우려의 목소리가 나온다. 이에 정 사장 측은 “코레일과 국가의 미래를 위해 파산을 결정한 것”이라고 해명했다.

황정일 기자

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"사람 보다 돈 이더만...."